Tapu İşlemlerinde Avukat Zorunluluğu Gelmeli Mi?

Her ne kadar tapuda işlem yapmak, müracaat yaptıktan sonrasında yalnız imza atılan rahat bir işlem şeklinde görünse de hukuken doğurduğu sonuçlar oldukça ağırdır. Türkiye’de ise yılda ortalama 2,5 milyon gayrimenkul satılıyor ve imzalar atıldıktan 5 dakika şeklinde kısa bir süre sonrasında tapu memuru tarafınca tapu senedi düzenlenmiş olur. Sistemden yevmiye numarası alınan tapu senedini elinize aldıktan sonrasında gözünüze çarpan bir hata olduğunda ise artık tapu senedinde düzeltme yapma imkanı bulunmamaktadır. Şu sebeple imzalardan ilkin meydana getirilen işlem işgören tarafınca sesli bir halde okunması mümkün ve imzalar da “okudum” yazılarak atılır. Bundan dolayı tapudaki işlemlerin öteki resmi işlemlere nazaran fazlaca daha dikkatli incelenerek imzalanması gerekmektedir. Hem alıcının hem satıcının tapuda avukat ile temsil edilmesi de işlemlerin güvenilir olarak gerçekleştirilebilmesi için fazlaca mühim ve gereklidir.

Tapuda Vatandaşları Bekleyen Tehlikeler Nedir?

Hali hazırda Türkiye Barolar Birliği de bu soruna dikkat çekmiş ve tapularda avukat bulundurmanın gerekliliği ile ilgili çalışmalara adım atmıştır. Banka vekili olarak tapuda senelerdir satış ve ipotek işlemleri gerçekleştiren bir avukat olarak bugüne dek tapularda vatandaşların işlemlerini gerçekleştirirken yaşadıkları birçok soruna tanık oldum. Emlakçı-müteahhit-satıcı üçgeninde kalan alıcı olan vatandaşlar son anda fark ettikleri bir problem olduğunda, kimin doğru bilgiyi söylediğine güvenilir olamamakta ve artık son aşama olan imza aşamasından da dönmek istemediklerinden ve kendilerini baskı altında hissettiklerinden yanlış işlemlere imza atabiliyorlar. Bu aşamada tapu memurundan informasyon almaya çalıştıklarında ise işlem yoğunluğundan dolayı memurların da maalesef uzun uzun vatandaşları aydınlatma şansları bulunmamakta.

Ek olarak hem taşınmaz üstüne işlenen beyan ve şerhlerin hepsinin ayrıntısının memurlar tarafınca bilinmesi mümkün değildir. Hem de taşınmaz üstündeki şerh ve beyanlardan dolayı alıcı açısından ilerde oluşabilecek riskleri öngörebilmek hukuki bir uzmanlık gerektirmektedir. Oldukça detaylı araştırma gerektiren bu şeklinde durumlarda da her avukatın dahi kafi bilgisi olamayabileceğinden bu mevzuda uzmanlaşan avukatlardan yardım alınması gerekmektedir. Böylece birçok zorlukla, bir ihtimal kredi çekerek senelerce ödeme meydana getiren ev sahibi olmak isteyen vatandaşların da seneler sonrasında tapu iptali davalarıyla evlerini yitirme tehlikesinin önüne geçilmiş olacaktır. Bu mevzuda mevzuattaki madde metni de oldukça açıktır.

“C. Tapu sicilinin açıklığı
Madde 1020 – Tapu sicili her insana açıktır.
İlgisini inanılır kılan hepimiz, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini yada bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.
Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.”

Dolayısıyla satın alınmak istenen taşınmazın tapu kütüğü bir avukat tarafınca müracaat yapılmadan ilkin incelenirse ihtimaller içinde bir sorunla sonrasında karşılaşılmasının da önüne geçilmiş ve ileride Madde 1020 gereğince “bu beyandan haberim yoktu.” denilemeyeceğinden yaşanabilecek hak kayıpları engellenmiş olacaktır. 

Bu tehlikelerin neler olabileceği ile ilgili birkaç örnek vermek gerekirse;

• Bunlardan ilki imzadan ilkin alıcı ile satıcı içinde bitmesi ihtiyaç duyulan para alışverişidir. Satıcılar parayı almadan imza atmak istememekte, alıcı da işlemde bir problem çıkar paramı geri alamazsam diye parayı vermek istememektedir. Tam olarak bu soruna çözüm olarak ise TAPUTAKAS SİSTEMİ geliştirilmiştir. Ayrıntılar için taputakas sitesini ziyaret edebilirsiniz.
• Gene imzadan ilkin sms ile iletilen harçların da yatırılması gerekmektedir. Fakat bir çok süre ATM’lerden nakit olarak yatırmaya çalışan vatandaşlar problemler yaşamakta ve imzalarına geç kalmaktadırlar. Bu soruna çözüm olarak da kredi kartlarıyla süratli bir halde online ödeme yapılabilen https://tkgm.gov.tr/e-tahsilat sitesi kurulmuştur.
• Vatandaşlar başvuruları kendileri yapmadıklarında satış bedelinin yanlış girildiğini de fark edemeyebiliyorlar. Sonrasında eğer emlak rayiç bedelinin altında bir satış gerçekleştirildiği fark edilirse de vatandaşlara vergi cezası çıkabilmektedir. 
• Gene satış gerçekleştikten sonrasında belirlenen sürede belediyeye alıcı tarafınca beyanda bulunulmadığında da yaptırımlarla karşılaşılmaktadır. Bir çok süre emlakçılar bu hususu hatırlatsa da satış işlemi bittikten sonrasında emlakçılar bu süreleri takip etme yada alıcıyı denetleme gereği duymamaktadır.
• Satın alınacak gayrimenkul üstünde satıcı tarafınca öncesinden kullanılan kredilerden kaynaklı ipotekler bulunabilmekte ve satıcılar borcumu kapattım aslına bakarsan önemsiz diye düşünüp , alıcı da bu şekilde taşınmazı satın alabilmektedir. Fakat tapu borcun bitip bitmediğini denetleyemeyeceğinden ipotek kendiliğinden kalkmamaktadır. Burada ipotek koyan banka ile iletişime geçilmesi ve ipoteğin kaldırılması işlemleri tamamlandıktan sonrasında alıcının taşınmazı satın alması gerekmektedir. Bu sürecin de bir avukat vasıtasıyla takip edilmesi fazlaca daha süratli netice alınmasını elde edecektir.

• Gene aynı şekilde üstünde haciz bulunan taşınmazlarda da icra dairesi ile tapu arasındaki işlemler de bir avukat tarafınca takip edildiğinde süratli bir halde sonuçlandırılacaktır. Böylece hacizli satın alınan taşınmazlar da satıcı ile ihtimaller içinde ihtilaf durumlarında alıcının yaşayabileceği problemler da satış işlemi öncesinde bu işlemler tamamlandığından bertaraf edilmiş olacaktır.
• Bir öteki problem ise iskânsız taşınmazlarda ortaya çıkmaktadır. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti arasındaki farkı bilmeyen vatandaşlar iskânsız daireleri satın alabiliyorlar. Daha sonrasında ise kimi zaman senelerce iskân alınamadığından müteahhitlerle problem yaşayarak dava açmak zorunda kalabiliyorlar.

Burada özetlemek gerekirse anlatmaya çalıştığımız sorunların hepsi “önleyici hukuk” kapsamında ele alınarak çözülebilmektedir. Avrupa vatanlarında senelerdir uygulanan resmi işlemlerde avukat bulundurma zorunluluğunun vatanımızda de yaygınlaşmasıyla mühim seviyede dava sayılarında azalma yaşanacaktır. Daha işlemlerin başlangıcında mahkeme ve dava harcamalarına kıyasla fazlaca daha cüzi rakamlarla bir avukat ile anlaşarak bu işlemler gerçekleştirildiğinde ihtimaller içinde tehlikeler saptanmış olacak ve vatandaşlar da sonrasında hayal kırıklıkları ve sürprizlerle karşılaşmamış olacaklardır.

Avukat Gülcan Yavuzpayı